Експертна грошова оцінка прав на земельні ділянки

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Перевірка виконаної оцінки земельної ділянки

Експертна грошова оцінка прав на земельні ділянки - це визначення вартості права оренди земельної ділянки, вартості права обмеженого користування чужою земельною ділянкою або права постійного користування земельною ділянкою, яке проводиться судовим експертом в межах земельно-оціночної експертизи.

Оцінка права оренди земельної ділянки

Вартість права оренди - різниця між земельною рентою (вигодою), яку отримує орендар від використання земельної ділянки, та витратами (орендна плата, витрати виробництва та ін.) на утримання такого права.

Для оцінки права оренди земельної ділянки відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (постанова КМУ) застосовують такі методичні підходи:

• Порівняльний підхід - зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• Дохідний підхід - капіталізація додаткового доходу із землі орендаря земельної ділянки.

Відповідно до Порівняльного (Ринкового) методичного підходу, що ґрунтується на зіставлені цін продажу прав оренди подібних земельних ділянок, вартість права оренди визначають на рівні цін продажу прав оренди подібних земельних ділянок з урахуванням розбіжностей, які впливають на їхню ціну – умов і дати продажу, місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки, терміну оренди, правовстановлюючого режиму, цільового призначення, наявність мереж інженерної інфраструктури, ступеню розвитку інфраструктури, інвестиційної привабливості населеного пункту тощо.

Загальний підхід до оцінки судовим експертом передбачає:

• аналіз ринкової ситуації в даному сегменті ринку земель із метою визначення ринкової орендної ставки та дохідності землі;
• розрахунок вартості повного права власності на землю (на поліпшену земельну ділянку);
• обґрунтування ставки капіталізації для землі з урахуванням ризику права оренди;
• визначення чистого операційного доходу, що припадає на земельну ділянку;
• розрахунок права користування (оренди) земельною ділянкою.

Визначення права обмеженого користування земельною ділянкою (земельного сервітуту)

Земельний сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками), який встановлюється за домовленістю між власниками земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду і виникає після його державної реєстрації.

Земельний сервітут може встановлюватись для однієї особи чи кількох осіб (приватний земельний сервітут) або для необмеженого кола осіб (публічний земельний сервітут).

Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки. У разі недосягнення такої згоди рішення приймається в судовому порядку за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного закону, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.

Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володарем) земельної ділянки. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави і не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

За призначенням можуть встановлюватися такі земельні сервітути:

• проходу – право проходу або проїзду на велосипеді через чужу земельну ділянку;
• проїзду – право проїзду на транспортному засобі проїзною частиною через чужу земельну ділянку;
• інженерної комунікації – право прокладання та експлуатації державних, комунальних і приватних ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій через чужу земельну ділянку;
• водопроводу – право проводити на свою земельну ділянку воду з чужої водойми або через чужу земельну ділянку:
• водостоку – право відведення води зі своєї земельної ділянки на чужу або через чужу земельну ділянку;
• водозабору – право забору води для потреб своєї земельної ділянки з чужої водойми та право проходу до водойми;
• водопою – право напувати свою худобу із природної водойми та право прогону худоби до природної водойми;
• прогону худоби – право прогону худоби та проходу через чужу земельну ділянку;
• пасовища – право сінокосіння та випасання худоби на чужій земельній ділянці в періоди, що відповідають місцевим умовам і звичаям;
• будівництва – право зведення будівель та споруд на власній земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку або будівель і споруд, які нависають над сусідньою земельною ділянкою на відповідній висоті, право зведення будівель та споруд на сусідній земельній ділянці;
• ремонтно-будівельної смуги – право встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
• охорони довкілля – право здійснювати на чужій земельній ділянці заходи щодо охорони довкілля;
• проведення науково-дослідних робіт – право тимчасового користування земельною ділянкою для проведення науково-дослідних робіт;
• вилову риби з берега водного об’єкта;
• інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.

Емфітевзис - це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до ЦП.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися цією з/д для сільськогосподарських потреб (землекористувач). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст. 22 ЗК).

Суперфіцій - право користування чужою земельною ділянкою для забудови (будівництво промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель), окремий вид прав на чужі речі (глава 34 ЦК).

Суперфіцій може відчужуватися землекористувачем або передаватись у порядку спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об'єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіцію. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

Суб'єктами суперфіцію можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи.

Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них та для землевласника - отримувати частку прибутку землекористувача. При наданні земельної ділянки в користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Установлення ЦП земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії і здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (частина перша ст. 20 ЗК).

Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником земельної ділянки та майбутнім забудовником, а також заповіт.

Визначення права постійного користування земельною ділянкою

Згідно Земельного кодексу України (Стаття 92. Право постійного користування земельною ділянкою):

Право постійного користування земельною ділянкою - право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

• ОДВ, ОМС, підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;
• громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації;
• релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;
• ПАТ залізничного транспорту загального користування + АТ Національної атомної енергогенеруючої компанії "Енергоатом";
• заклади освіти незалежно від форми власності;
• співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
• оператор газотранспортної системи, оператор газосховища та оператор системи передачі;
• господарські товариства в оборонно-промисловому комплексі;
• АТ "Національна суспільна телерадіокомпанія України".

При визначенні вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу.

Орієнтовний перелік необхідних документів:

• правоустановчі документи на земельну ділянку (Державний акт або рішення про передачу у користування);
• правовстановлюючі документи на будинок;
• технічний паспорт на будинок;
• інформація про порядок користування приміщеннями будинку та господарськими спорудами;
• інформація про частки співвласників.

Замовити експертизу / дослідження