Ринок землі

З 1 липня 2021 року в Україні розпочинається процес формування Ринку землі, шляхом скасування Мораторію на продаж землі в Україні, який діяв з березня 1992 року. Мораторієм було передбачено те, що держава дала українцям землю за умови не продавати і не дарувати її, але з правом здавати в оренду. До скасування мораторію, Україна була єдиною країною в Європі, яка не мала відкритого земельного ринку.

Формування Ринку землі, незважаючи на те, що неофіційно він існує з 2001 року - це досить довгий процес, який триватиме не один рік. На вартість землі впливатимуть такі фактори, як її місцерозташування, функціональне призначення, якість ґрунтів, екологічна ситуація в регіоні та інші фактори. Більш детальніше пропонуємо ознайомитися із Законом України «Про оцінку земель» та з матеріалами щодо нормативної та експертної оцінки земельних ділянок. 

Мапа статті (натисніть, щоб перейти до розділу):

Загальний правовий огляд

Зміни з червня 2021 року

Зміни з 1 січня 2024 року

Зміни з 2030 року

Cтан українського ринку землі

Відкриття ринку землі

Умови та обов'язки сторін з приводу купівлі-продажу земельних ділянок

Отримання дозволу на купівлю земельної ділянки

Документи, необхідні для укладання угоди про купівлю-продаж землі

Податкове зобов'язання сторін

Загальний правовий огляд ситуації із землею в Україні

Відповідно до статті 13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності українського народу. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом, а земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним.

Документ, що підтверджує право постійного користування земельною ділянкою (2015)

Суб'єктами права власності на землю можуть бути:

• громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності;
• територіальні громади безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — на землі комунальної власності;
• держава через відповідні органи державної влади — на землі державної власності.

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

1. купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, за іншими цивільно-правовими угодами;
2. безоплатної передачі із державної і комунальної власності;
3. приватизації ділянок, що були раніше надані їм у користування;
4. прийняття спадщини;
5. виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності (з 1 січня 2024 року - сільськогосподарського призначення).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Земельним кодексом визначені категорії земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність.

Земля може перебувати також у спільній власності.

В Україні проводяться земельні торги, на яких продаються переважно земельні ділянки державної та комунальної власності та права на їх оренду. Вони організуються Держгеокадастром.

Зміни з червня 2021 року

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», прийнятого 31 березня 2020 року, з червня 2021 року скасовується мораторій на продаж аграрної землі, крім земель державної власності. Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, територіальні громади, держава. Іноземці отримують право придбавати землю або частки в юридичних особах — власниках землі тільки в разі схвалення цього на референдумі.

За будь-яких умов заборона поширюється на:

• іноземців та їх юридичних осіб — в частині земель, що розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України;
• громадян держави, визнаної державою-агресором або державою-окупантом;
• осіб, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичних осіб, що належать іноземним державам;
• юридичних осіб, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
• юридичних осіб, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах або державах з «чорного списку» FATF;
• осіб, стосовно яких застосовано санкції.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи не може перевищувати 100 гектарів.

* Якщо площа придбаної ділянки перевищить зазначені граничні розміри, вона конфіскується за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подає орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, а конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах.

Розрахунки за цивільно-правовими угодами про відчуження землі провадяться в безготівковій формі; обов'язкова наявність у набувача землі документів, які підтверджують джерела походження коштів. Переважне право на придбання земельної ділянки (яке належить поточному орендарю) може бути передано ним іншій особі.

Ціна продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Зміни з 1 січня 2024 року

Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть як фізичні, так і юридичні особи, зі встановленими винятками.

* Не зможуть отримати дозвіл на придбання земель сільгосппризначення юридичні особи, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника або бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи не може перевищувати 10 тисяч гектарів.

Дозволяється продаж державної землі.

Зміни з 2030 року

Скасовується мінімальна ціна (не менше нормативної грошової оцінки) продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв).

Стан українського ринку землі

Україна володіє значним земельним потенціалом, який становить 5,7% території Європи. Із 60,3 млн гектарів майже 70% становлять сільськогосподарські угіддя з високою родючістю.

Розподіл земельних угідь за категоріями землевласників і землекористувачів з 1990 по 2016 рр.

Державні сільськогосподарські підприємства

Фермерські господарства

Інші недержавні господарства (крім фермерських)

Господарства громадян

 

Станом на 1 січня 2017 в Державному земельному кадастрі було зареєстровано 18,3 млн земельних ділянок. 87,8% земельних ділянок знаходяться в приватній власності, 6,7% у державній, а 5,5% в комунальній. Середній розмір земельної ділянки становить 1,8 га.

 

Земельні ділянки станом на 21 березня 2018 за правом власності та за розміром

 

У соціологічному дослідженні 2019 року 45% жителів країни визнали, що володіють земельним паєм або землею. У селі мають землю 70%, у місті — 44%. 51% здає землю в оренду ^{[джерело]}.

З липня 2015 по червень 2017 року було здійснено 3,6 млн транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, причому 89,5% з них стосувалися саме сільськогосподарських земель. Рух земельних ділянок відбувається шляхом оренди, набуття спадщини, купівлі-продажу, дарування, емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), іпотеки. 76,1% транзакцій сільськогосподарських земель припадав у цей період на оренду. Щодо несільськогосподарських, то серед них 36,8% були відчужені купівлею-продажем, 26,8% спадщиною і лише 19,2% орендою ^{[джерело]}.

Загальна кількість транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, в цілому по Україні, за період січень 2013 - червень 2017

 

У 2017 році за кількістю проданих ділянок несільськогосподарського призначення лідирували Закарпатська, Львівська, Рівненська області. Найбільшим попитом користувались земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості та будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки). Середня ціна незалежно від області та призначення таких ділянок становила 105 грн/кв. м. Найдорожчі землі в Києві, найдешевші - в смт Чернігівської області.

Середній розмір орендної плати за 1 га сільськогосподарської землі склав 8218 грн, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - 4631 грн. Орендна плата не може бути меншою розміру земельного податку для відповідної категорії земельних ділянок і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За розміром надходжень до місцевих бюджетів від орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення лідирує Одеська область (більше 16 млн грн річної орендної плати); аутсайдер — Дніпропетровська область (162 300 грн).

З 2015 до вересня 2017 на аукціони було виставлено для продажу прав оренди державних та комунальних земель: 7371 ділянок сільськогосподарського (155 864 га) і 2873 ділянок несільськогосподарського призначення (6040 га). Результативними (торги відбулися) були 69% усіх операцій ^{[джерело].}

За даними Агенції ООН з питань харчів та сільського господарства (FAO), у травні 2021 року ціни на базові харчі зросли майже на 40%. Це найвищі темпи росту цін за місяць від жовтня 2010 року. А Україна є великим аграрним експортером. Серед товарів, ціни на які на світових ринках зараз зростають найшвидше - зерно, олія, цукор. Україна є одним із провідних експортерів зерна та найбільшим у світі виробником та експортером соняшникової олії. Так склалося, що Ринок землі відкривається саме тоді, коли ціни на харчі у світі сягають багаторічних максимумів.

Також, цікаву інформацію щодо ситуації навколо скасування мораторію та тіньового ринку землі можете переглянути у наступних відео:

Відкриття ринку землі в Україні

Закон «Про державний земельний кадастр» Верховна Рада ухвалила 7 липня 2011 року. До його прийняття земельні ділянки були, по суті, не ідентифіковані. З тексту рішень про їх надання взагалі неможливо було дізнатись про місцезнаходження (вказувалися лише розмір, район та населений пункт).

Електронний Державний земельний кадастр запустили у 2013 році, а в 2015 на базі Держземкадастру почали впроваджуватися електронні послуги. У 2017 році Світовий банк визнав український земельний кадастр одним з найдосконаліших у світі.

9 грудня 2011 року парламент ухвалив проект закону «Про ринок земель» у першому читанні. Він передбачав, що лише громадяни України, органи місцевого самоврядування та держава могли набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення. Один громадянин не матиме права володіти землею, призначеною для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею більше ніж 100 га або орендувати більше ніж 6000 га такої землі у будь-якому одному районі або більше 5% землі у будь-якій одній області. Земля не може бути продана за ціною, нижчою за визначену експертом, а порядок має встановлюватись законом. Зміна цільового призначення землі сільськогосподарського призначення, яка раніше належала державі, буде заборонена протягом десяти років після придбання. Після першого читання рух законопроекту відсутній.

3 квітня 2017 року Кабінет Міністрів затвердив свій середньостроковий план дій до 2020 року. План описує продовження дії мораторію як одну з основних проблем сільськогосподарського сектора, яка позбавляє велику кількість громадян України можливості здійснювати своє конституційне право на власність і заважає розвитку сільськогосподарського ринку. План передбачає, що проблема, створена мораторієм, може бути вирішена шляхом національного обговорення та впровадження земельного ринку на основі моделі, прийнятної для населення.

Єдиним законопроектом, що залишався для запуску ринку, довгий час був Проект Закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.

17 лютого 2017 року 55 народних депутатів звернулись до Конституційного Суду з поданням, у якому просили визнати Закон, яким було продовжено дію мораторію, неконституційним. 14 лютого 2018 року орган конституційної юстиції відхилив подання, не розглянувши його по суті.

1 листопада 2018 така ж доля чекала на друге подання 69 народних депутатів щодо конституційності мораторію.

Ще один варіант розвитку передбачає безпосередню імплементацію Рішення «Зеленчук і Цицюра» в індивідуальних судових спорах, адже практика Європейського суду з прав людини має застосовуватися українськими судами як джерело права. Відразу після набуття Рішенням статусу остаточного до судів загальної юрисдикції було подано кілька позовів, у яких власники земель сільськогосподарського призначення відстоюють своє право на їх відчуження, посилаючись на висновок Суду про незаконність мораторію.

Так, 10 жовтня 2018 набрало чинності рішення Добропільського міськрайонного суду Донецької області, за яким українець вперше захистив своє право на обмін землею. Прокурору, який звертався з вимогою визнати обмін землі недійсним у зв'язку з мораторієм, було відмовлено. При вирішенні справи суд посилався на висновки ЄСПЛ у справі «Зеленчук і Цицюра проти України», статтю 14 Конституції України та норми цивільного і земельного законодавства, які регулюють виниклі у справі правовідносини.

Окрім того, Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 15 травня 2019 року остаточно постановила, що закон не забороняє можливість обміну земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

У травні 2021 року Верховний Суд зробив висновок, що мораторій не поширюється на ділянки з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства».

За словами першого заступника міністра аграрної політики Максима Мартинюка, технічних перешкод для запровадження ринку сільськогосподарських земель в Україні не існує ^{[джерело]}. Такої ж думки притримується НБУ.

Після зміни влади у 2019 році Президент Зеленський дав доручення ухвалити до 1 грудня законопроект про ринок земель сільськогосподарського призначення та скасувати мораторій.

Уряд Гончарука планував запустити ринок землі з 1 жовтня 2020 року тільки для резидентів України (у тому числі юридичних осіб з власниками-іноземцями), при чому малим фермерам планується частково компенсувати процентну ставку за кредитами, щоб вони могли конкурувати за купівлю землі з великими агрохолдингами. Також передбачалось скасування права постійного користування землею, ліквідацію більшості функцій Держгеокадастру, скорочення корупціогенних адміністративних процедур, радикальне обмеження права безоплатної приватизації земель.

Текст чотиристорінкового урядового законопроекту, що з'явився 20 вересня, уточнював, що пріоритетне право купівлі землі матимуть орендарі. Українці з правом постійного користування, правом успадкованого володіння ділянками матимуть право на їх викуп із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.

В одному з десяти альтернативних законопроектів, поданому до Верховної Ради 10 жовтня 2019, додавалося, що до 2024 року не допускається набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави. Саме цей законопроект був прийнятий у першому читанні 240 голосами 13 листопада 2019 року.

Відкриття ринку сільськогосподарських земель підтримали Світовий банк, ЄБРР та Євросоюз, проте напередодні ключового голосування Україною прокотилися протести аграріїв проти запропонованої моделі ринку.

При підготовці основного законопроекту до другого читання, до нього були внесені суттєві правки, що істотно скоротили наповнення реформи. На фоні погіршення економічної ситуації та у зв'язку з нагальною необхідністю отримання допомоги від МВФ, закон був прийнятий в другому читанні та в цілому в ніч 30 на 31 березня 2020 року 259-ма голосами.

Умови та обов'язки сторін з приводу купівлі-продажу земельних ділянок

Умови договору купівлі-продажу земельної ділянки перелічену у статті 132 Земельного кодексу України:

1. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

2. Угоди повинні містити:

• назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
• вид угоди;
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
• договірну ціну;
• права та обов'язки сторін;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• момент переходу права власності на земельну ділянку.

Отримання дозволу на купівлю земельної ділянки

1. Передбачене переважне право орендаря на купівлю. Орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінкитаких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу.

* Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.

2. Не зможуть отримати дозвіл на придбання земель сільгосппризначення юридичні особи, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника або бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах.

3. Допуск іноземців до купівлі землі на території України буде можливим лише після прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі (а також за умови, що земельна ділянка віддалена більше ніж за 50 км від державного кордону України).

4. Юридичним особам, учасниками яких є громадяни держави-агресора, фізичним особам, щодо яких застосовані санкції, заборонятиметься купувати українські землі за будь-яких умов.

5. Не зможуть придбати земельні ділянки юридичні особи, які перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, що включені Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

6. Банки зможуть стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки повинні бути продані протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.

7. Продаж державних та комунальних земель заборонено.

Документи, необхідні для укладання угоди про купівлю-продаж землі: