Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Експертна грошова оцінка прав на земельні ділянки

Перевірка виконаної оцінки земельної ділянки

Експертна грошова оцінка земельних ділянок передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості земельних ділянок (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку), за яку вони можуть бути продані (придбані) або іншим чином відчужені на дату оцінки відповідно до умов угоди.

 Проведенню експертної грошової оцінки земельних ділянок передує підготовчий етап, на якому здійснюється:

• ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка;
• визначення бази оцінки;
• аналіз вихідних даних.

Експертна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

• укладення договору на проведення оцінки / ухвала суду щодо призначення земельно-оціночної експертизи;
• ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;
• ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
• вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;
• узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
• складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки.

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки та вихідних даних), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки судовий експерт проводить:

• аналіз всіх істотних відомостей про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи й витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);
• аналіз існуючого стану використання об'єкта оцінки та визначення умов його найбільш ефективного використання;
• збір необхідної інформації для обґрунтування ставки капіталізації (коефіцієнт для визначення поточної вартості, виходячи з грошових потоків, які прогнозуються в майбутньому, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування) та (або) ставки дисконту (коефіцієнт для визначення вартості об'єкту, виходячи з очікуваного доходу від його використання, при умові, коли дохід прогнозується незмінним протягом періодів прогнозування);
• визначення правових обмежень щодо об’єкта оцінки та врахування їхнього впливу на вартість об'єкта оцінки;
• обґрунтування застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

Дохідний підхід - застосовується у випадках, коли земельна ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі в оренду (окремо від будівель і споруд) або іншого використання, тобто вартість ділянки відображає його здатність приносити прибуток в майбутньому

Витратний підхід - визначення вартості поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці (будівель, будов і споруд) для виділення земельної складової з вартості як єдиного об'єкта нерухомості. Застосовується при обмеженому ринку купівлі-продажу або оренди, та коли заміщення або відтворення фізично можливе.

Порівняльний (ринковий) метод максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку. Використовується за наявності достатньої, достовірної та доступної інформації про продаж земельних ділянок подібних за функціональним використанням, умовами продажу, фізичними та технічними характеристиками, характером земельних поліпшень, з датою продажі найбільш близької до дати оцінки

Орієнтовний перелік необхідних документів:

• правоустановчі документи на земельну ділянку (Державний акт або рішення про передачу у користування);
• правовстановлюючі документи на будинок;
• технічний паспорт на будинок;
• інформація про порядок користування приміщеннями будинку та господарськими спорудами;
• інформація про частки співвласників.

Замовити експертизу / дослідження