Земельно-оціночна експертиза

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Експертна грошова оцінка прав на земельні ділянки

Перевірка виконаної оцінки земельної ділянки

Земельно-оціночна експертиза - це дослідження щодо визначення вартості земельних ділянок або прав на них, а також перевірки відповідності виконаної оцінки нормативно-технічним вимогам, з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду чи кримінального розслідування, виконане на базі знань у сфері землеустрою та кадастру. Є підвидом основного виду інженерно-технічних експертиз.

Предмет земельно-оціночної експертизи:

• визначення фактичного використання земельної ділянки на час проведення дослідження;
• планування території за місцем розташування земельної ділянки;
• дослідження інвестиційної привабливості території за місцем розташування земельної ділянки;
• оцінка стану ринку землі на дату оцінки земельної ділянки;
• порядок складання документацій з оцінки землі;
• алгоритм розрахунку експертної грошової оцінки земельних ділянок та прав на них.

Об’єкти оціночно-земельної експертизи:

• земельні ділянки;
• документації із землеустрою та з оцінки землі;
• документи, що підтверджують права на земельні ділянки;
• документи, що підтверджують права на земельні поліпшення;
• поземельні книги, створені відносно земельних ділянок;
• витяги з ДЗК;
• інші аналітичні відомості.

Правові основи оцінки майна та здійснення професійної оціночної діяльності в Україні здійснюється на підставі Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні; Закону України Про оцінку земель; Постанови Кабінету міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок"; Наказу Держкомзему (Державний комітет із земельних ресурсів) про Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок; Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"; Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна"; ПКУ; ЗКУ; Наказу міністерства аграрної політики та продовольства України Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів; Постанови КМУ Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок; Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів; Галузевий стандарт “Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів”.

На підготовчому етапі проведення оціночно-земельної експертизи судовим експертом здійснюється:

• ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами договору та питаннями, які ставляться перед судовим експертом;
• визначення бази оцінки;
• аналіз вихідних даних.

Оціночно-земельна експертиза проводиться у такій послідовності:

• укладення договору на проведення оцінки / ухвала суду щодо призначення земельно-оціночної експертизи;
• ознайомлення з об'єктом оцінки, аналіз та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;
• ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
• вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;
• узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
• складання звіту про оцінку майна або висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки.

Судовий експерт - оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки та вихідних даних), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому проводиться аналіз інформаційних джерел, пов'язаних з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформація про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та інша істотна інформація.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки судовий експерт проводить:

• аналіз всіх істотних відомостей про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи й витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);
• аналіз існуючого стану використання об'єкта оцінки та визначення умов його найбільш ефективного використання;
• за необхідності збір необхідної інформації для обґрунтування ставки капіталізації (коефіцієнт для визначення поточної вартості, виходячи з грошових потоків, які прогнозуються в майбутньому, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування) та (або) ставки дисконту (коефіцієнт для визначення вартості об'єкта, виходячи з очікуваного доходу від його використання, при умові, коли дохід прогнозується незмінним протягом періодів прогнозування);
• визначення правових обмежень, обтяжень, сервітутів щодо об’єкта оцінки та врахування їхнього впливу на вартість об'єкта оцінки;
• обґрунтування застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

Для успішного вирішення питання ціноутворення у процесі оцінки землі мають дотримуватися принципи корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності, внеску та найбільш ефективного використання.

Вихідні дані обов’язково вказуються експертом як результат використання методології та методик оцінки та у вигляді інформації, яку експерт зібрав та проаналізував у процесу виконання оцінки та на основі якої ним був складений висновок.

Вихідні дані:

• дані ДЗК
• галузевих та відомчих кадастрів
• кадастрові плани
• відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• геодезично-картографічні матеріали
• ген. плани
• проекти відведення
• технічна документація
• каталоги координат
• матеріали інвентаризації
• дані бонітування
• документи бюро технічної інвентаризації
• проектно-кошторисна документація будівництва

Інформаційною базою для оціночно-земельної експертизи можуть бути:

• документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки;
• матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;
• відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;
• інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рівень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;
• дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи й витрати виробництва та реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;
• проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об'єкта оцінки;
• інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

1. Дохідний підхід - коли з/д приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі в оренду (окремо від будівель і споруд) або іншого використання, тобто вартість ділянки відображає його здатність приносити прибуток в майбутньому.
2. Витратний підхід - визначення вартості поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці (будівель, будов і споруд) для виділення земельної складової з вартості як єдиного об'єкта нерухомості. Застосовується при обмеженому ринку купівлі-продажу або оренди, та коли заміщення або відтворення фізично можливе.
3. Порівняльний (ринковий) метод є найпривабливішим оскільки максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку. Використовується за наявності достатньої, достовірної та доступної інформації про продаж з/д подібних за функціональним використанням, умовами продажу, фізичними та технічними характеристиками, характером земельних поліпшень, з датою продажою найбільш близької до дати оцінки

Замовити експертизу / дослідження