Оценка зданий, квартир

: 29 июня 2021; Просмотров: 808; Рейтинг:

( 0 Рейтинг )

Оценка земельних участков

Оценка строительных работ

Оценка движемого имущества

Оценка объектов в нематериальной форме

Оценка прав на объекты интеллектуальной собственности

Оценка целостных имущественных комплексов

Оценка судоходных средств

Оценка летательных аппаратов

Оценка машин и оборудования

Оценка колесных транспортных средств

Для чего проводить оценку квартир?

Проведение оценки зданий и квартир необходимо в следующих случаях:

заключения сделки по купле-продажи, дарения и т.д.;
перерегистрация права собственности после смерти собственника;
раздел имущества при разводе или других судебных спорах;
передача квартиры под залог (кредитования).

Как определяется стоимость квартир?

При проведении оценки стоимости недвижимости в большинстве случаев используется так называемый сравнительный подход. Суть этого метода заключается в том, что исходными данными для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества являются цены предложений по продаже подобных объектов. Здесь следует пояснить, почему оценщик опирается именно на цены предложений, а не на данные фактически заключенных сделок. Дело в том, что во-первых - таких данных нет у открытом доступе, а во-вторых - к сожалению в современных условиях фактическая цена может и не соответствовать рыночным реалиям, то есть быть заниженной в случае продажи имущества, или завышенной, если недвижимость передавалась в ипотеку.

Объекты недвижимости следует считать подобными тому, который оценивается? Подобными объектами считается недвижимость, которая имеет такие же основные характеристики, как и объект оценки. К таким основным характеристикам квартир при определении их стоимости относят (сортировка по убыванию уровня воздействия):

местоположение - объекты сравнения нужно выбирать в том же микрорайоне (или в соседних с похожим уровнем инфраструктуры), где расположена квартира, оценивается. Главным критерием местоположения в небольших городах может быть удаленность до центра города, наличие мест для рекреации и, наоборот, отсутствие промышленных зон и т.д.;
тип дома - можно условно разделить многоквартирные дома на следующие типы: дореволюционные, "хрущевки", "сталинки", специальные проекты второй половины ХХ века (так называемые "Совмина"), типовые панельные дома (КТ, АППС т.д.), дома современного периода построения (ориентировочно, начиная с 2000 года);
новостройки (не старше за три-четыре года);
общая площадь - объект оценки и аналог должны быть похожими друг к другу по этому критерию. В практике допускают отклонения этого показателя в пределах 15%. Если разница в общих площадях является больше - очевидно в качестве аналога выбрана квартиру в доме другого проекта, в большинстве оценочных ситуаций неприемлемо; количество комнат - этот критерий имеет смысл в большей степени при определении стоимости квартир в типовых домах периода построения второй половины ХХ столетия.

В современных квартирах на первое место выходит общая площадь жилья, поскольку, например, квартира площадью 80 кв.м. может иметь двух, так и три комнаты. А в некоторых новостройках квартиры общей площадью более 200 кв.м., которые проходят по документам как однокомнатные. Этажность квартиры на первых этажах обычно менее привлекательными для потенциальных покупателей и стоят дешевле аналогичных квартиры на срединных этажах. Исключением могут быть дома у крупных транспортных и людских потоков, где квартиры на первых этажах могут рассматриваться инвесторами как потенциальные нежилые помещения - парикмахерские, отделения банков, магазины и тому подобное. Также квартиры, расположенные на последних этажах, обычно продаются дешевле квартиры на срединных этажах. Это связано с двумя факторами: во-первых такие квартиры в большей степени страдают от воздействия внешних факторов (крыша), во-вторых - последний этаж и чердак - труднее-достижимые этажа пожилым людям, инвалидам и т.д., а также это излюбленное место для собраний молодежи и асоциальных элементов (шум, мусор, опасность).

Поэтому при проведении оценки квартир оценщик обязательно учитывает фактор этажности: первый, срединный, последний; состояние внутренней отделки жилья, комплектация его мебелью и бытовой техникой. Здесь следует отметить, что под понятием «оценка квартиры» имеется в виду определение стоимости недвижимости с учетом только неотъемлемых улучшений. Поэтому, если оценка имущества проводится, например, для его распределения при разводе супругов, перед оценщиком ставят две отдельные задачи: определить стоимость недвижимости и определить стоимость движимого имущества. Таким образом, при проведении экспертной оценки оценщик недвижимости ищет предложения о продаже аналогичного имущества с обязательным учетом приведенных выше факторов. Однако на практике довольно редко удается найти информацию о продаже достаточного количества объектов сравнения, которые были идентичны объекта оценки по всем этим критериям. Поэтому цены предложений объектов сравнения могут корректироваться по тем показателям, где возникла отличие.

Какие документы необходимы для оценки квартиры?

Для проведения экспертной оценки квартиры необходимы следующие документы:

Правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых квартира принадлежит хозяину. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве собственности, решения суда и тому подобное.
Технический паспорт БТИ.
Паспорт владельца (совладельца) квартиры. В случае смерти владельца необходимо предоставить свидетельство о смерти, документ, который связывает умершего и наследника (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда и т.д.), паспорт наследника.