Рынок земли

С 1 июля 2021 в Украине начинается процесс формирования рынка земли путем отмены моратория на продажу земли в Украине, который действовал с марта 1992 года. Мораторием было предусмотрено, что государство дало украинцам землю, при условии не продавать и не дарить ее, но с правом сдавать в аренду. До отмены моратория, Украина была единственной страной в Европе, которая не имела открытого земельного рынка.

Формирование рынка земли, несмотря на то, что неофициально он существует с 2001 года - это достаточно долгий и трудоемкий процесс, который займет не один год. На стоимость земли будут влиять такие факторы, как ее месторасположение, функциональное назначение, качество почв, экологическая ситуация в регионе и другие факторы. Более подробно предлагаем ознакомиться с Законом Украины «Об оценке земель» и с материалами по нормативной и экспертной оценки земельных участков.

 

Карта статьи (нажмите, чтобы перейти в раздел):

Общий правовой обзор

Изменения с июня 2021

Изменения с 1 января 2024

Изменения с 2030 года

Состояние украинского рынка земли

Открытие рынка земли

Условия и обязанности сторон по поводу купли-продажи земельных участков

Получение разрешения на покупку земельного участка

Документы, необходимые для заключения соглашения о купле-продаже земли

Налоговое обязательство сторон

 

 

 

Общий правовой обзор ситуации с землей в Украине

 

Согласно статье 13 Конституции Украины, земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны являются объектами права собственности украинского народа. Государство обеспечивает защиту прав всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальную направленность экономики. Все субъекты права собственности равны перед законом, а земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства.

Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом. Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности. Никто не может быть противоправно лишен права собственности, право частной собственности является нерушимым.

 

 

 

Субъектами права собственности на землю могут быть:

• граждане и юридические лица - на земли частной собственности;
• территориальные общины непосредственно или через органы местного самоуправления - на земли коммунальной собственности;
• государство через соответствующие органы государственной власти - на земли государственной собственности.

Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:

1. купли-продажи, ренты, дарения, мины, по другим гражданско-правовым договорам;
2. безвозмездной передачи из государственной и коммунальной собственности;
3. приватизации участков, ранее предоставленных им в пользование;
4. принятия наследства;
5. выделения в натуре (на местности) надлежащей им земельной доли (пая).

Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения.

Юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности (с 1 января 2024 - сельскохозяйственного назначения).

Земли, принадлежащие на праве собственности территориальным общинам сел, поселков, городов, являются коммунальной собственностью.

В государственной собственности находятся все земли Украины, кроме земель коммунальной и частной собственности. Земельным кодексом определены категории земель государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность.

Земля может находиться также в совместной собственности.

В Украине проводятся земельные торги, на которых продаются преимущественно земельные участки государственной и коммунальной собственности и права на их аренду. Они организуются Держгеокадастром.

 

 

Изменения с июня 2021

 

В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения», принятого 31 марта 2020, с июня 2021 отменяется мораторий на продажу аграрной земли, кроме земель государственной собственности. Приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут граждане Украины, территориальные общины, государство. Иностранцы получают право приобретать землю или доли в юридических лицах - владельцах земли только в случае одобрения этого на референдуме.

При любых условиях запрет распространяется на:

• иностранцев и их юридических лиц - в части земель, расположенных ближе 50 километров от государственной границы Украины;
• граждан государства, признанной государством-агрессором или государством-оккупантом;
• лиц, принадлежащих или принадлежавших к террористическим организациям;
• юридических лиц, принадлежащих иностранным государствам;
• юридических лиц, у которых невозможно установить бенефициарного владельца;
• юридических лиц, бенефициарные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или странах из «черного списка» FATF;
• лиц, в отношении которых применены санкции.

Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности одного лица не может превышать 100 гектаров.

* Если площадь приобретенного участка превысит указанные предельные размеры, она конфискуется по решению суда. Иск о конфискации земельного участка подает орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель, а конфискованный земельный участок по решению суда подлежит продаже на земельных торгах.

Расчеты по гражданско-правовым договорам об отчуждении земли производятся в безналичной форме; обязательное наличие у приобретателя земли документов, подтверждающих источники происхождения средств. Преимущественное право на приобретение земельного участка (которое принадлежит текущему арендатору) может быть передано им другому лицу.

Цена продажи выделенных в натуре (на местности) земельных долей (паев) не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

 

 

Изменения с 1 января 2024

 

Приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут как физические, так и юридические лица, с установленными исключениями.

* Не смогут получить разрешение на приобретение земель сельхозназначения юридические лица, у которых невозможно установить бенефициарного владельца или бенефициарные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах.

Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности одного лица не может превышать 10 000 гектаров.

Разрешается продаж государственной земли.

 

 

Изменения с 2030 года

 

Отменяется минимальная цена (не менее нормативной денежной оценки) продажи выделенных в натуре (на местности) земельных долей (паев).

 

 

 

Состояние украинского рынка земли

 

Украина обладает значительным земельным потенциалом, который составляет 5,7% территории Европы. С 60300000 гектаров почти 70% составляют сельскохозяйственные угодья с высоким плодородием.

 

По состоянию на 1 января 2017 в Государственном земельном кадастре было зарегистрировано 18300000 земельных участков. 87,8% земельных участков находятся в частной собственности, 6,7% в государственной, а 5,5% в коммунальной. Средний размер земельного участка составляет 1,8 га.

 

В социологическом исследовании 2019 года 45% жителей страны признали, что владеют земельным паем или землей. В селе имеют землю 70% жителей, в городе - 44%. 51% сдает землю в аренду ^{[источник]}.

С июля 2015 по июнь 2017 было осуществлено 3600000 транзакций по изменению владельца / пользователя земельного участка, причем 89,5% из них касались именно сельскохозяйственных земель. Движение земельных участков происходит путем аренды, приобретения наследства, купли-продажи, дарения, эмфитевзиса (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд), ипотеки. 76,1% транзакций сельскохозяйственных земель приходился в этот период на аренду. По несельскохозяйственных, то среди них 36,8% были отчуждены куплей-продажей, 26,8% наследием и только 19,2% арендой ^{[источник]}.

 

В 2017 году по количеству проданных участков несельскохозяйственного назначения лидировали Закарпатская, Львовская, Ровенская области. Наибольшим спросом пользовались земельные участки для строительства и обслуживания зданий торговли, размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебные участки). Средняя цена независимо от области и назначения таких участков составляла 105 грн / кв. м. Самые дорогие земли в Киеве, самые дешевые - в пгт Черниговской области.

Средний размер арендной платы за 1 га сельскохозяйственной земли составил 821 8 грн, в том числе для ведения товарного сельскохозяйственного производства - 4631 грн. Арендная плата не может быть меньше размера земельного налога для соответствующей категории земельных участков и не может превышать 12 процентов нормативной денежной оценки.

По размеру поступлений в местные бюджеты от арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения лидирует Одесская область (более 16 млн грн годовой арендной платы); аутсайдер - Днепропетровская область (162 300 грн).

С 2015 по сентябрь 2017 на аукционы были выставлены для продажи прав аренды государственных и коммунальных земель: 7371 участков сельскохозяйственного (155864 га) и 2873 участков несельскохозяйственного назначения (6040 га). Результативными (торги состоялись) были 69% всех операций ^{[источник].}

По данным Агентства ООН по вопросам продовольствия и сельского хозяйства (FAO), в мае 2021 цены на базовые продукты выросли почти на 40%. Это самые высокие темпы роста цен за месяц с октября 2010 года. А Украина является крупным аграрным экспортером. Среди товаров, цены на которые на мировых рынках сейчас растут быстрее - зерно, масло, сахар. Украина является одним из ведущих экспортеров зерна и крупнейшим в мире производителем и экспортером подсолнечного масла. Так сложилось, что Рынок земли открывается именно тогда, когда цены на продовольствие в мире достигают многолетних максимумов.

 

 

 

 

Открытие рынка земли в Украине

 

Закон «О государственном земельном кадастре» Верховная Рада приняла 7 июля 2011. До его принятия земельные участки были, по сути, не идентифицированы. Из текста решения об их предоставлении вообще невозможно было узнать местонахождение (указывались только размер, район и населенный пункт).

Электронный Государственный земельный кадастр запустили в 2013 году, а в 2015 на базе Госземкадастра начали внедряться электронные услуги. В 2017 году Всемирный банк признал украинский земельный кадастр одним из самых совершенных в мире.

9 декабря 2011 парламент принял проект закона «О рынке земель» в первом чтении. Он предусматривал, что только граждане Украины, органы местного самоуправления и государство могли приобретать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Один гражданин не будет иметь права владеть землей, предназначенной для ведения товарного сельскохозяйственного производства, площадью более 100 га или арендовать более 6000 га такой земли в любом одном районе или более 5% земли в какой-либо одной области. Земля не может быть продана по цене ниже определенной экспертом, а порядок должен устанавливаться законом. Изменение целевого назначения земли сельскохозяйственного назначения, которая раньше принадлежала государству, будет запрещена в течение десяти лет после приобретения. После первого чтения движение законопроекта отсутствует.

3 апреля 2017 Кабинет Министров утвердил свой среднесрочный план действий до 2020 года. План описывает продолжение действия моратория как одну из основных проблем сельскохозяйственного сектора, которая лишает большое количество граждан Украины возможности осуществлять свое конституционное право на собственность и мешает развитию сельскохозяйственного рынка. План предусматривает, что проблема, созданная мораторием, может быть решена путем национального обсуждения и внедрения земельного рынка на основе модели, приемлемой для населения.

Единственным законопроектом, который оставался для запуска рынка, долгое время был проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

17 февраля 2017, 55 народных депутатов обратились в Конституционный Суд с представлением, в котором просили признать Закон, которым было продлено действие моратория, неконституционным. 14 февраля 2018 орган конституционной юстиции отклонил представление, не рассмотрев его по существу.

1 ноября 2018 та же судьба ждала второе представление 69 народных депутатов относительно конституционности моратория.

Еще один вариант развития предусматривает непосредственную имплементацию Решение «Зеленчук и Цицюра» в индивидуальных судебных спорах,  ведь практика Европейского суда по правам человека должен применяться украинскими судами как источник права. Сразу после вступления Решением статуса окончательного в суды общей юрисдикции было подано несколько исков, в которых владельцы земель сельскохозяйственного назначения отстаивают свое право на их отчуждение, ссылаясь на вывод Суда о незаконности моратория.

Так, 10 октября 2018 вступило в силу решение Добропольского горрайонного суда Донецкой области, по которым украинец впервые защитил свое право на обмен землей. Прокурору, обращался с требованием признать обмен земли недействительным в связи с мораторием, было отказано. При решении дела суд сослался на выводы ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», статью 14 Конституции Украины и нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующих возникшие по делу правоотношения.

Кроме того, Большая Палата Верховного Суда в Постановлении от 15 мая 2019 окончательно постановил, что закон не запрещает возможность обмена земельными участками сельскохозяйственного назначения.

В мае 2021 Верховный Суд сделал вывод, что мораторий не распространяется на участки с целевым назначением «для ведения фермерского хозяйства».

По словам первого заместителя министра аграрной политики Максима Мартынюка, технических препятствий для внедрения рынка сельскохозяйственных земель в Украине не существует ^{[источник]}. Такого же мнения придерживается НБУ.

После смены власти в 2019 году Президент Зеленский дал поручение принять до 1 декабря законопроект о рынке земель сельскохозяйственного назначения и отменить мораторий.

Правительство Гончарука планировало запустить рынок земли с 1 октября 2020 только для резидентов Украины (в том числе юридических лиц с владельцами-иностранцами), причем малым фермерам планируется частично компенсировать процентную ставку по кредитам, чтобы они могли конкурировать за покупку земли с крупными агрохолдингами. Также предполагалось отмены права постоянного пользования землей, ликвидацию большинства функций Держгеокадастру, сокращение коррупционных административных процедур, радикальное ограничение права бесплатной приватизации земель.

Текст четырехстраничного правительственного законопроекта, который появился 20 сентября, уточнял, что приоритетное право покупки земли будет у арендаторов. Украинцы с правом постоянного пользования, право наследуемого владения участками будут иметь право на их выкуп рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.

В одном из десяти альтернативных законопроектов, поданных в Верховную Раду 10 октября 2019, добавлялось, что до 2024 года не допускается приобретения права собственности на земельные участки юридическими лицами, бенефициарным владельцем которых являются иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица и государства. Именно этот законопроект был принят в первом чтении 240 голосами 13 ноября 2019.

Открытие рынка сельскохозяйственных земель поддержали Всемирный банк, ЕБРР и Евросоюз, однако накануне ключевого голосования в Украине прокатились протесты аграриев против предложенной модели рынка.

При подготовке основного законопроекта ко второму чтению, в него были внесены существенные правки, существенно сократили наполнения реформы. На фоне ухудшения экономической ситуации и в связи с насущной необходимостью получения помощи от МВФ, закон был принят во втором чтении и в целом в ночь 30 на 31 марта 2020 259 голосами.

 

 

Условия и обязанности сторон по поводу купли-продажи земельных участков

Условия договора купли-продажи земельного участка перечисленную в статье 132 Земельного кодекса Украины:

1. Сделки о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

2. Соглашения должны содержать:

• название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
• вид сделки;
• предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
• сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т.п.);
• договорную цену;
• права и обязанности сторон;
• кадастровый номер земельного участка;
• момент перехода права собственности на земельный участок.

 

Получение разрешения на покупку земельного участка

1. Предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку. Арендаторы, которые работают на земле и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.

* Арендатор имеет возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть письменно уведомлен владелец.

2. Не смогут получить разрешение на приобретение земель сельхозназначения юридические лица, у которых невозможно установить бенефициарного владельца или бенефициарные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах.

3. Допуск иностранцев к покупке земли на территории Украины будет возможным только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме (а также при условии, что земельный участок находится на отдалении более 50 км от государственной границы Украины).

4. Юридическим лицам, участниками которых являются граждане государства-агрессора, и физическим лицам, в отношении которых применены санкции, будет запрещено покупать украинские земли при любых условиях.

5. Не смогут приобрести земельные участки юридические лица, находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

6. Банки смогут стать собственниками земли только при условии, если земельный участок достался им как залоговое имущество по непогашенным кредитом. Такие участки должны быть проданы в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.

7. Продажа государственных и коммунальных земель запрещена.

 

 

Документы, необходимые для заключения соглашения о купле-продаже земли: